Sind Schuldzinsen für private genutzte Immobilien abzugsfähig?
Häufig fragen Steuerzahler, die erstmalig eine Immobilie zur
Eigennutzung erwerben, was man steuerlich geltend machen kann.[1]
Die Möglichkeiten sind eher ernüchternd: Vielleicht ein wenig Handwerkerleistungen
(inkl. ggf. Umzugskosten, jedenfalls wenn nicht bar gezahlt)[2],
vielleicht etwas mehr bei energetischer Sanierung[3],
vielleicht ein Arbeitszimmer aber das war es dann zumeist auch schon.
Manche Mandanten fragen dann auch noch, ob die Schuldzinsen aus
der Darlehensaufnahme abgezogen werden können. Können sie nicht, aber die Frage
ist ja nicht so abwegig, denn bis 1973 ließ das Einkommensteuergesetz einen
Abzug privater Schuldzinsen als Sonderausgaben schließlich zu.[4]
Eine Möglichkeit kann sich in diesem Zusammenhang aber für
alle jene Steuerzahler ergeben, die bereits eine oder mehrere vermietete Immobilien
ihr Eigen nennen und die bestenfalls einen (erheblichen) Teil der Darlehensschulden
bereits getilgt haben. Für solche Steuerzahler stellt sich doch die Frage, ob
die schlechten Zinsaufwendungen (bei der Privatimmobilie, weil dort nicht
steuerlich abzugsfähig) mit guten Zinsaufwendungen (bei der vermieteten
Immobilie, weil sie dort steuerlich abzugsfähig sind) getauscht werden können.
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| Quelle: Gemini |
Und in der Tat kann dies gelingen, wenn Steuerzahler einige Spielregeln beachten. Hintergrund ist das der Steuerzahler im Rahmen der Finanzierungsfreiheit selbst bestimmen kann ob er eine Investition mit Fremd- oder Eigenmitteln bezahlt.[5] Zu beachten ist aber das sich die die Frage des Abzugs von Zinsaufwendungen allein nach der tatsächlichen Verwendung der Darlehnsmittel richtet. Man kann also nicht einfach selbst bestimmen, wo ein solcher Abzug erfolgen soll, wenn das Darlehen doch tatsächlich für die Anschaffung der eigengenutzten Immobilie verwendet worden ist.
Erreichen kann der Steuerzahler eine Änderung aber mittels
dem sogenannte Zweitkontenmodell: Diesem hatte der Bundesfinanzhof bereits 1997[6]
grundsätzlich seinen Segen erteilt, was dem Gesetzgeber nicht gefiel.[7]
Wichtig ist es aber zu wissen, dass die Abwehrgesetzgebung zum Zweikontenmodell
nur für Gewinneinkünfte gilt und damit eben nicht für die sogenannten
Überschusseinkünfte[8], wozu auch
die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören.[9]
Daraus ergibt sich steuerlich also folgende Möglichkeit: Für
die vermietet Immobilie werden die Einnahmen und die Ausgaben zukünftig
getrennt über zwei separate Bankkonten geführt. Der positive Bestand des Einnahmekontos
wird für (Sonder-)Tilgungen des Darlehens der privat genutzten Immobilie verwendet
(wodurch die schlechten privaten Schuldzinsen schneller sinken), während das
Ausgabekonto fremdfinanziert wird (wodurch die guten Schuldzinsen schneller steigen):
Da die Zinsen des Ausgabenkontos ausschließlich mit der Vermietung
zusammenhängen (sie dienten der Finanzierung der Kosten der Vermietung auf dem
Ausgabenkonto) sind sie als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abzugsfähig. Im
Grunde verbirgt sich dahinter der alte Grundsatz, bei begrenzten Mitteln immer
zunächst die privaten Schulden zu tilgen und erst dann die steuerlich
abzugsfähigen Zinsaufwendungen zu verringern.
Einen Haken gibt es jedoch zu bedenken, denn das Finanzamt
kann versucht sein in solchen Fällen die Einnahmeüberschusserzielungsabsicht zu
überprüfen, also die Frage ob dauerhaft ein Totalüberschuss der Einnahmen über
die Ausgaben aus der vermieteten Immobilie erzielbar ist.[10]
Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist allerdings nach ständiger
Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs[11]
bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere
Prüfung vom Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Erst wenn
weitere Umstände hinzutreten, kann das anders zu beurteilen sein. Ob die hier
vorgeschlagene Vorgehensweise solche Umstände sind, wird wohl insbesondere
davon abhängen, wie lange man diese Gestaltung wählt und welche Einnahmen mit
der Immobilie erzielt werden.
Fazit: Die Antwort lautet also: Nein, Schuldzinsen die
mit Darlehen zusammenhängen, die zum Erwerb privat genutzte Immobilien verwendet
worden sind, sind grundsätzlich nicht steuerlich abzugsfähig. Aber in
bestimmten Konstellationen lassen sich im Laufe der Zeit durch Anwendung des
Zweikontenmodells ‚schlechte‘ Zinsen in ‚gute‘ Zinsen verwandeln und über
Umwege die Schuldzinsen der privat genutzten Immobilie in den steuerlich
relevanten Bereich verlagern, zumindest für einige Jahre.
[1] Zumal
nach der Abschaffung entsprechender Förderprogramme der Vergangenheit etwa der
Eigenheimzulage (bis 2006) und entsprechender Vorläufer Regelungen.
[2] § 35a
(3) EStG und soweit nicht ein Anzug als Werbungskosten erfolgt.
[3] § 35c
EStG
[4]
§ 10 Abs. 1 Nr. 1 EStG 1973,
anzuwenden ab 1974; BT Drs 7/419 „Nach bisherigem Recht konnten Schuldzinsen
aus Verbindlichkeiten, die zum Bereich der Lebenshaltung oder zur
einkommensteuerlich nicht relevanten Vermögenssphäre gehören, als
Sonderausgaben abgezogen werden.“
[5] BFH
Urteil IX R 19/96, BStBl II 99, 678
[6] Urteil
des BFH vom 8.12.1997, GrS 1-2/95, BStBl 1998 II, S. 193
[7]
Einführung der Begrenzung des betrieblichen Schuldzinsenabzug nach § 4 Abs. 4a
EstG ab dem 31.12.1998
[8] Vgl. § 2
Abs. 1 und 2 EStG, demnach gelten die Aussagen entsprechend für Einkünfte auch
nichtselbständiger Arbeit, Kapitalvermögen und sonstige Einkünfte nach § 22
EStG; vgl auch Schmidt/Krüger § 9 EStG, Tz. 141, 144
[9] Vgl.
etwa Seifert, Einschränkung des Schuldzinsenabzugs, StuB 2023, S. 546 > Die
Vorschrift des § 4 Abs. 4a EStG wird nicht § 9 Abs. 5 EStG nicht aufgelistet.
[10] Vgl. BMF-Schreiben
vom 08.10.2004, BStBl I S.933
[11] vgl.
BFH-Urteil vom 30. September 1997, BStBl 1998 II S. 771, m. w. N.
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